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房地产规划设计需要关注问题一、 规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。 房地产项目的规划设计管理这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，业主花几十万买一套住房，你必须对住户的七十年（几乎是一辈子！）负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。如小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远又是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，假若旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦！把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。二、 设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。 房地产项目的规划设计管理项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但如设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，作出几千上万平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、几个水幕墙，这就完全是顶级豪宅的景观设计！我们粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出几十万元！谁来承担这笔费用？这就是设计师背离项目定位的情形。三、规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。如以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。四、 计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。营销在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，如最大的卖点是户型设计，所有的户型都必须精心推销，户型面积必须趋向于实用化，中户型基本上以大厅小房为主，大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段达到效果；户内公共走道、室内走道、楼宇边角等公共空间减少，比以前更讲究如何充分利用每一寸空间；功能设计更趋完善。（1）、主人房带卫生间，已成为中大户型设计的必须配备条件；（2）、工作阳台的设置，应合理、方便（以前是家务操作、观景在一个空间内实现）；（3）、书房、儿童房、健身房、衣帽间等配套，使室内生活丰富多彩，居家舒适；（4）、玄关的设计，增加户内空间层次，与生活水平提高的社会现实相吻合，使入室更衣、换鞋等新风尚变得可能，促进居家健康化、安逸化。功能分区必须明显：（1）、确立三大分区理念：动态静态分区、工作空间和生活空间分区、公共和秘密空间分区在设计中贯彻；（2）、打破平面厅室划分的传统，利用突出的边角、台阶、隐行走道等进行空间划分，使空间层次感更强，空间变化更大。户型设计更贴近人性。设计观念的变革：（1）、朝向观念的变革，不必再追求户户朝南，景观与朝向同样重要，在户型设计中更关注景观方向而不是南北方向；（2）、需求观念的变革，从人口构成确定居住空间，必须注重安全第一。而在那些户型比较一般的项目上，就力求环境景观园林设计有些出彩的新意。“先做卖相”的观点，坚持要求项目开盘时必须完成一个漂亮的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个布置精美的会所（兼做售楼中心）、一组精心装修温馨舒适的样板房等。现在许多项目在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目的都是为了营销的需要。开发商只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。五、 划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。一般来说：“一个项目成败的70％在于前期策划。”这个前期策划中，所有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。六、发展商与建筑商的关系在市场经济环境下，发展商面对的是使用者市场，发展商要迎合使用者的口味；建筑师面对的是开发商的市场，建筑师自然要迎合开发商的口味。建筑师是开发商的设计顾问，在均衡开发项目与社会、经济、城市、技术、环境等各方面为开发商定位平衡点；开发商也是建筑师市场顾问，在提供精确的市场化对建筑设计的要求后，使建筑师的创作最终切合使用者需求的脉搏。七、选好建筑师的技巧建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使发展商的良苦策划难以实现。发展商以赢利为目的，设计水平的好坏，直接影响商品房的销售及经济利益的实现。因此，从一开始就应该选好建筑师。选建筑师的原则：不重关系重能力；不重价钱重质量；不单看单位，还要看个人（业绩、经验、当面交谈）八、发展商与建筑师的交流发展商与建筑师在相互信任、彼此依赖的基础上着重注意如下：建筑师必须加强口头表达能力，增强理论知识；建筑师必须有组织协调能力，并在设计过程中记录下所有重要的谈话内容、方能明确发展商的观点和意图； 开发商应当给予相应宽松的创作环境，应尊重设计的专业性，不要盲目加以意见，左右设计师。前期工作是创作的源泉，交流与沟通的多少在一定程度上决定设计成功与否，也关系到项目建设的是否顺利。因此，设计的前期阶段，建筑师应主动和开发商联系沟通，尽量去挖他们的想法，把零散、混乱的思路变成条理清晰的构思，从专业技术的角度给予转化和升华。建筑师还必须协调和和统领各个工种的关系，加强相互的沟通和协调，使建筑设计在建设工程中不断完善和落实。为减少建成与原设计的差距，建筑师必须始终不懈贯彻设计意图，了解不同工种的配合。这也是一个建筑师综合能力的体现。限时间、赶进度的设计难出精品；发展商缺乏审美观难出精品；建筑师缺乏对市场认识和了解，难出精品；发展商对建筑高度干预太多，难出精品。九、策划师与建筑师在过去是两点成一线，发展商直接找会画图纸的设计院，一拍即合，一合就画，画出来就施工，然后卖楼，买不动请人策划，策划走几步成残局，就死棋。现在应该是发展商、策划师、建筑师三点成一线的时候了，成功的建筑师必须了解民众、楼盘潜在客户的需求。策划师的介入使得建筑师更加了解市场的需求，同时对于政府管理机构的管理思路非常清楚，能主动处理双方的关系。策划师有比建筑师更多的时间、更多的机会去接触、了解民众、市场、购房者的心理。或者说，了解民众是策划师的一种职业要求。策划师要了解民众购房心态上、在了解房屋市场的有效需求上，为建筑师提供说法，不至于让不明白市场需求的建筑师设计出的房屋，就象舞台上走来走去的模特而远离民众。房地产管理需要关注问题一、房地产业与涉税有关的运作模式 （1）、土地及房产的取得。它包括了从政府一级市场出让取得及二级市场转让、合作、合资股权变更方式取得。 （2）筹资形式：银行贷款、非金融业的贷款、客户按揭贷款、以未来商品房抵押的融资贷款等形式。 （3）、规划设计环节与税收的内容。 （4）、项目施工建造方式。委托方式为分项目、分标段、分时间发包给施工企业或总包给施工企业。具体分为招标、议标、或直接委托施工。 （5）、销售策划环节涉税主要内容。自行销售和委托他人销售。 （6）、取得收入方式。房地产业收入分为预售及现房销售。 （7）、成本分类。主要是开发成本和开发费用两部分组成。其中开发成本按经营用途进行分类。包括以下八项内容：土地征用及拆迁补偿费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、不可预见费、开发间接税费。开发费用包括三大项：管理费用、销售费用、财务费用。 （8）、商品房完工界定及所有权转移方式。现行所得税规定已完工作为所得税结算时间，因此以何种方式作为完工及所有权转移时间对税收相当重要。 （9）代建工程的开发。企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。代建工程包括：统建房、周转房、安置房、代建城市基础设施和公共配套设施的开发。二、房地产企业开发审批过程及批件（1）立项审批一般步骤是，由开发公司向建委提出立项申请，建委与经委会签审批文件，开发公司凭立项文件，向计划委员会申请投资计划。（2）规划审批由规划管理、土地管理、财政部门负责，通常包括办理“三证一书”，即“规划用地许可证”、“国有土地使用权证”、“建设工程规划许可证”、“选址意见书”（确定用地范围，审核红线图）（3）施工审批房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证等资料，申请“施工许可证”，由建委、环保、市政公用部门负责。（4）销售审批依据《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》，需要办理“预售许可证”或“销售许可证”。（5）产权审批商品房交付使用后，由业主向房管局报送购买房产的资料，办理房产证。三、检查前期工作中需要企业提供资料主要包括： （1）建委的立项批复。 （2）城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证。 （3）城镇国有土地使用权出让合同以及相关补充合同。 （4）国土资源局颁发的国有土地使用证。 （5）土地开发协议及补充协议.（通过协议列支拆迁费和开发费的依据）。 （6）建委颁发的施工许可证。 （7）企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出。 （8）规划局颁发的建设工程规划验收合同通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本的终止日），开发产品竣工证明报房地产管理部门备案（成本对象）。（9）房地产管理局测绘队颁发的测绘明细登记表。（10）、房屋所有权证，作为检查人员了解自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据。（11）、房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证，作为可售面积的依据。（12）、企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量销售收入的依据。 策划好的楼盘，不但能卖出去，而且住进去后还要三年、五年、十年不过时还能升值，这才是真正的策划大师。
房屋是一个人成家立业的根本，是每个人赖以生存的地方。在当今社会，越来越多的人选择学习房屋建筑设计，而房屋建筑设计的行业的发展前景也是一片光明。而在未来的发展中，随着人们思想观念的不断变革更新，住房的绿色环保问题会越来越受到人们的重视。所以，注重房屋建设中的绿色环保问题成为房屋建筑设计行业发展的新目标。在绿色环保的问题上不仅仅要改进建设的环境，还要涉及到房屋节能的问题。本文针对这些问题进行了简单分析，并给出了一些出针对性的合理的措施。
一、中国房屋建筑设计中节能环保问题的现状
房屋建筑是国民安家乐业的基本要求，也是一个国家经济稳定上升，社会共同进步的重要保障。在过去的几年中，中国的房地产行业迅速发展，城市化的脚步越来越快，城市居民住房建筑的发展稳步上升，住房质量也不断提高，迅速完善提高城市居民的住房条件，呈现出一片欣欣向荣的景象，展现出房屋建筑设计行业的不断进步，预示着未来的房屋建筑行业的前景将会越来越好。但是表象上的平静是真的太平无事么？答案是否定的，中国的的房地产行业遭遇到一块巨大的绊脚石，跨过他，海阔天空，中国的房地产行业也会因此迈进一大步，进入一个全新的领域。
1.1中国房屋建筑设计的现状
上图为中国2014年的全国房地产开发投资增速图，从图中我们可以明显的看到近年来的房地产开发投资的增速逐渐减少，是什么原因造成这样的后果呢？让我们一起再看一张图表：
这是中国2014年关于全国商品房销售面积和销售额的走势图，从图中可以看出，社会对于房屋的需求在迅速骤减之后呈现出稳定的趋势并没有增长的态势，也正是因为人们对房屋的需求变小，导致房屋销售额减少，而各大投资商发现这一市场情况后，纷纷减少对于房地产的投资，所以才会导致房地产开发投资金额的直线下降。如果房屋建筑设计行业不针对问题采取解决方法，继续保持现状的话，可以预见房地产行业的发展将会停滞不前，在中国经济发展中的地位也会岌岌可危。
1.2中国房屋建筑的发展和节能环保观
中国这几年的房屋发展一直注重的是房屋建筑的外在，在这条路上中国的房地产行业已经迈出了成功而坚实的一步路，但是随着人们思想的变化，仅仅是外在的美观已经不足以满足人们对于住房的需求，这时候，顺应群众的要求，把目光放在房屋建筑设计的绿色环保与可持续发展上，会是一条新的出路。以往的建筑设计在绿色环保与可持续发展上的规划与设计不足，程度不深，使得居民的住房在结构和安全上出现一些问题，随着时间的流逝，这些问题被逐渐放大，最后对居民造成意想不到的伤害。房屋建筑的绿色环保与可持续发展是一项非常困难的系统性技术工程，单单是一项节能就包括了本体技术的活用、建筑材料的节能、还有热环境用的设备等多个方面，而想要实现房屋建筑的绿色环保与可持续发展还需要许多项的专业技能的结合运用。
中国早在八九十年代就开始注重居民住房的节能问题，但实际上，由于种种原因，这些方法和理念并没有普遍，导致一直到现在，我国居民还没有居住上节约能源的房屋。
二、房屋建筑设计节能环保的必要性与重要性
随着国家的进步与发展，大型城市的就业环境越来越多，吸引了一大批人群涌入的大型城市，导致国内大型城市对于房屋建筑的要求越来越高。而大型城市的土地资源又极为稀缺，有寸土寸金只说，在像以往那样在修建设计上不注意节能环保的问题，只会是这种现象越来越严重，所以，中国的房屋建筑设计的节能环保具有必要性。应重视这个社会民生问题，房屋建筑设计的节能环保是实现中国经济可持续发展的一个重要环节。关系到中国经济的发展与社会的进步，是中国立足于世界舞台的重要保障，所以，房屋建筑设计的节能环保具有重要性。房屋建筑设计的节能环保工作刻不容缓，建设节能环保的住房将会是中国房地产行业发展的新道路。
三、如何做到房屋建筑设计的节能环保
3.1房屋建筑材料的节约与环保
俗话说，巧妇难为无米之炊。建筑房屋，必不可少的便是建筑材料，如果把一座建筑比作一个人，那么建筑材料就是这座建筑的骨架，没有了骨架，人便无法站立;同理，建筑材料是一座建筑的根本。因此在设计建筑一座楼房时，在选用建筑材料上要严谨把关，建筑材料的选择要遵循三个原则：高效、经济、节能。其中建筑材料的高效和节能在过去的房地产发展中已经初步实现，而随着社会越来越重视建筑节能的问题，科研人员也是研发了大量的节能与环保的建筑材料。例如，现在社会生活中常见的纳米材料，具有高强度，高温，高硬的特点。
3.2房屋建筑设计的节约与环保
3.2.1门窗的节能设计
提起门窗，人们首先想到的是气密性和保温性的问题，对于门窗的气密性，通过使用泡沫塑料密封条并辅以其他的新型密封性良好的材料修正边框来改善以往门窗气密性不好的问题，而关于门窗保温这一问题，在门的空腹内放入聚苯乙烯板、岩棉板或者其他的保温材料，增加门的隔热性;窗户则可使用复合式的窗户，或者使用中空玻璃来达到保温的目的。
3.2.2可再生能源的利用
要想实现房屋建筑设计的绿色与环保，那么可再生能源的利用是必不可少的。
随着科研人员的不断探索，太阳能、风能、地热能等一系列大自然的可再生能源出现在人们的视线内，并且对这些能源的利用也逐渐增加，减少了地球能源的消耗。如何在房屋建筑设计中利用这些可再生能源成为现在的社会中人人关心的问题。关于太阳能，利用的最多的便是太阳能热水器与太阳能充电板，在房屋的建筑设计中可以将太阳能热水器纳入到规划设计中，尽力完善房屋内部对于太阳能的利用，而太阳能充电板则可以与住宅小区内的路灯进行结合完善;关于风能，可以采用风能发电的方式，建筑设计中添加入风能发电的设备，尽量的贮藏电力，以此减少房屋对电力能源的消耗;关于地热能，则可以直接在处理之后对房屋供暖，这样既解决掉冬天室内寒冷的问题，也能减少人们对空调的使用，来达到房屋建筑节能环保的问题。
四、结论
房屋建筑设计中的绿色环保问题已经成为人人关注的问题，在建筑设计中，进行适当的绿色环保建设能够大幅度的提高建筑的整体效益。尤其是在中国现在的社会环境下，房地产建筑行业的绿色节能势在必行。
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